News & Blog

Se anula la cláusula hipotecaria que obliga a la contratación de productos

Desde hace muchos años viene siendo habitual que el banco ofrezca a las personas la posibilidad de contratar ciertos productos con la misma entidad (seguro de vida, de hogar, tarjetas, fondo de pensiones, etc.) con el fin de obtener bonificaciones en su hipoteca. En algunos casos, incluso, esto se imponía como condición para dar ese préstamo. Con la anulación de la cláusula hipotecaria, no es obligación la contratación de productos.

No obstante, las leyes han cambiado. Ahora no solo no puede obligar, sino que se han puesto límites a la venta de esos productos vinculados y en Vegas Legal os lo contamos todo.

Realidad anterior a la Ley 5/2019

Antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, era muy común que los bancos vendieran productos a largo plazo a sus clientes.

Algunos ejemplos de esos productos son el seguro de vida o el de protección de pagos.

Para lograr que el cliente aceptara, usaban el pretexto de bonificar el tipo de interés aplicable. Es más, en algunos casos era requisito indispensable para que la hipoteca fuera concedida.

Adicional a esto, en ocasiones se imponía el pago por adelantado de las primas a cambio de conceder el préstamo solicitado y una bonificación. Con ello, se veía aumentado el nominal de la hipoteca en miles de euros.

Una realidad nada beneficiosa para el cliente.

Cambios con la nueva normativa hipotecaria: el banco no puede obligar a contratar sus productos para aprobar una hipoteca

La vinculación entre hipoteca y contratación de productos con la misma entidad financiera no se encontraba regulada hasta hace relativamente poco. Su normativización comenzó con la entrada en vigor la ley anteriormente mencionada.

Esta nueva normativa refuerza el control para las ventas vinculadas a productos del banco. Hecho que cobra especial relevancia en los casos en los que la contratación era condición forzosa para que el préstamo hipotecario fuera otorgado.

Es interesante mencionar otros aspectos importantes que ha traído la ley, como por ejemplo que elimina las cláusulas suelo o que facilita el cambiar de un préstamo hipotecario de tipo variable a tipo fijo

Ahora, gracias a la reforma de la ley, nadie está obligado a suscribirse a ningún tipo de póliza o producto que el banco comercialice para obtener su hipoteca.

Mantenimiento de los productos complementarios, pero sin obligación

A pesar de que la nueva normativa hipotecaria declara que un banco no puede imponer sus productos vinculados para acceder a una hipoteca, sí que se permite la venta de productos no obligatorios.

Además, dicha contratación puede ir acompañada de bonificaciones en los tipos de interés. Es lo que se conoce como venta combinada, es decir, la venta u oferta de paquetes formados por un préstamo y otros servicios o productos financieros.

Expuesta la posibilidad, será el cliente quien decida si aceptar o no.

Para ello, el banco deberá poner ante las personas dos ofertas. En una se incluirán todos los productos bonificadores, junto a sus condiciones y precios detallados. En otra, se expondrá la oferta sin ellos.

De esta manera, cada cliente podrá valorar de forma más precisa si le compensa firmar la hipoteca con esos servicios adicionales o sin ellos.

Por supuesto, la entidad financiera también deberá explicar:

• Los beneficios y riesgos que podría conllevar la contratación de esos productos.
• También el coste que corresponde a ellos dentro del total.
• Hechos en los que repercutirá la contratación dentro del coste total de la hipoteca.

Las primeras sentencias anulatorias

En el mes de septiembre de 2021 se produjo una sentencia pionera en el Juzgado de Primera Instancia de Zaragoza. En él se anuló un seguro de vida de 20 años y uno de protección de pagos que un banco había obligado a firmar a un particular cuando contrató su hipoteca.

Con el dictamen, el banco se vio obligado a devolver casi 20.000€.

Además, la prima consumida del seguro de vida quedó reducida al precio de mercado tras analizar varias ofertas por parte de la defensa particular. Eso supuso también la imposición al banco de devolver la diferencia al mismo.

Adicional a todo ello, el fallo también declaró que se debía reembolsar:

• La prima del seguro de protección de pagos.
• La parte que se financió del mismo.
• Y, además, la parte financiada por la prima del seguro de vida.

Con dicha sentencia se cerró, novedosamente en España, la puerta a una mala praxis habitual de las entidades financieras.

Las recomendaciones de los expertos sobre la contratación de productos vinculados

Los profesionales señalan que la contratación de seguros vinculados, especialmente si se trata de pólizas de larga duración con un pago de prima única financiada, solo beneficia al banco.

Este obtiene intereses sobre la prima, además de tener una garantía de duración de muchos años que mantiene atado al asegurado.

Las personas acogidas a estos productos, claramente hubieran podido obtener condiciones mucho más beneficiosas contratando los seguros con una compañía externa al banco.

Esto es así porque las pólizas que ofrecen las aseguradoras no solo son más económicas, sino que suelen ofertar garantías y servicios adicionales muy ventajosos.

Gracias a la nueva ley, ahora cada solicitante de un préstamo hipotecario tiene el derecho de contratar los productos, especialmente los seguros, con una compañía de su elección. Queda totalmente prohibido que la contratación de una hipoteca imponga la adquisición de productos bancarios a cambio de bonificaciones.

Con la sentencia escogida como ejemplo, se anulaba parcialmente la cláusula hipotecaria y no se llegaba a anular la bonificación. Ahora, una sentencia más reciente (diciembre de 2021) ha venido a confirmar esto último.

Dicha sentencia del juzgado de instrucción 5bis de Alicante ha anulado la cláusula de productos vinculados por ser completamente confusa y no especificar con claridad cómo se obtienen las bonificaciones.

Con este acto, obliga al banco en particular del caso a mantener el tipo de interés fijo bonificado del 1,9% de la hipoteca, sin importar que el cliente ya no tenga productos vinculados con dicha entidad.

Excepciones sobre contratación de productos para la concesión de hipotecas

Antes de finalizar, hay que realizar una matización. Si bien el banco no puede exigir a nadie la adquisición de productos vinculados a él para conceder una hipoteca, sí puede requerir la contratación de ciertos seguros. Especialmente de un seguro de vida.

Dicho seguro de vida garantizaría el cumplimiento de las obligaciones del préstamo, viendo pagada la deuda en caso de fallecimiento del asegurado.

Lo beneficioso, como se ha ido explicando a lo largo de estas líneas, es que el banco deberá aceptar pólizas de cualquier entidad.

Además, debido a las últimas sentencias acaecidas, todo apunta a que si un particular anula sus pólizas vinculadas a la hipoteca con el banco (bien para sustituirlas por otras externas o no), la justicia abogará por obligar a la entidad a mantener los tipos de interés pactados previamente.

Expuesto todo lo anterior, si para la concesión de tu préstamo hipotecario el banco te obligó a adquirir productos con ellos (como un seguro de vida u otro), no dudes en ponerte en manos de nuestros asesores legales que te ayuden a recuperar lo perdido por dicha imposición.