Pasos a seguir para la compra de una casa
Durante el proceso de compraventa de un inmueble, nos encontramos con multitud de conceptos que se deben tener claros, y a los que se les tiene que prestar especial atención.
Cada día nos encontramos en nuestro Despacho con numerosas consultas, dudas, e incluso problemas legales, por falta de asesoramiento en la adquisición de un inmueble. Por ejemplo, por no haber revisado un documento de compraventa por un abogado experto en Derecho Inmobiliario, o no haber entendido correctamente las cláusulas recogidas en la firma de una hipoteca.
Por ello, vamos a darte una serie de pautas para que te sirvan como orientación en todo el proceso de compraventa.
Índice
Si quieres comprar una casa en España, estos son los pasos a seguir
Si estas en ese proceso de comprar un inmueble, sabemos la ilusión que supone este nuevo proyecto de vida, por eso, queremos que no se te pase, nada.
Algunos puntos a tener en cuenta, son:
A priori:
- Revisión de la propiedad – Es fundamental verificar que todos los datos de la propiedad que se va a adquirir coinciden: propietario/s, ubicación, referencia catastral, superficie real y cargas.
- Hipoteca – Solicitar una hipoteca con las condiciones más favorables posibles: es recomendable acudir a las diferentes entidades bancarias que existen para recopilar toda la información posible sobre las hipotecas ofertadas, pudiendo elegir así la más favorable.
Las entidades bancarias, para estimar el riesgo que les puede suponer conceder una determinada hipoteca, realizan un estudio financiero de los potenciales compradores. En dicho estudio analizan sus nóminas, la estabilidad de su puesto de trabajo, etc., y cuyo resultado ayuda a determinar, por un lado, si se concede o no la hipoteca, y por otro lado, en qué condiciones (un mayor o menor porcentaje de interés, etc.).
En la gran mayoría de las ocasiones, cuando se solicita un préstamo hipotecario, el banco concederá únicamente el 80% del valor inferior entre el de tasación y el de venta. Esto se debe a lo dispuesto en el art. 5 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, que limitó las cantidades a conceder mediante préstamos hipotecarios para evitar que se volviera a producir una situación de crisis similar a la surgida en 2008. Es por esto por lo que en raras ocasiones se financiará el total de la compraventa del inmueble.
- Disponer de unos fondos – Cuya cuantía se sitúa entre el 10% y el 15% del precio del inmueble: ya que los mismos se destinarán a sufragar los diferentes gastos que se presentarán posteriormente en el proceso de compra: notaría, Registro de la Propiedad, impuestos, etc.
Es cierto que de un tiempo a esta parte se han elaborado normas jurídicas y dictado sentencias que han trasladado estos gastos, en mayor o menor medida, a las entidades bancarias. Sin embargo, por prudencia es conveniente disponer de estos ahorros.
Resulta lógico comprender que, para obtener estos fondos, en la gran mayoría de supuestos se haga necesario acudir a otras fuentes de financiación, como por ejemplo pedir un préstamo personal. Por ello, también hay que valorar esta circunstancia a la hora de escoger la vivienda que se desea comprar, pues si se endeuda enormemente aumentaría el riesgo de no poder hacer frente a los pagos de dicha financiación adicional y de la hipoteca solicitada.
- Contrato de arras o reserva – Es el documento por el cual el comprador pone de manifiesto su intención de adquirir la vivienda, entregando para ello una cantidad inicial de dinero como reserva.
A posteriori:
Una vez concedida la hipoteca, nos enfrentaremos a los pasos más importantes del proceso:
- Firma de las escrituras de compraventa – Este proceso se hace ante notario, nuestro consejo como expertos en Derecho Inmobiliario, es que siempre tengáis el borrador de las escrituras con antelación suficiente, como para que un experto abogado, lo pueda revisar y corregir ajustándose a la ley y a los intereses de su cliente.
- Registro de la vivienda y pago de impuestos – Para ello hay que conocer qué impuestos estamos obligados a pagar y en qué cantidad, pues varían en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda.
Impuestos que estas obligado a pagar si eres comprador de un inmueble
- IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido – Si es una nueva vivienda, se aplica con carácter general un tipo impositivo del 10% sobre precio de compra. También se aplica al contrato de arras, considerándose como pago anticipado.
- ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – En el caso de que la vivienda sea de segunda mano, se tributa por este impuesto. El tipo exacto dependerá de la ubicación de la vivienda según la Comunidad Autónoma en la que se encuentre.
- IAJD- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – Depende del tipo de vivienda que se adquiere:
- Si es nueva vivienda: Se debe pagar la cuota fija y variable del impuesto. La fija corresponde al papel timbrado de los documentos, siendo 0, 30 € por pliego y 0,15 € por folio; y la variable varía entre 0,5% y el 1,5%.
- Si es de segunda mano: Sólo se tiene que pagar la cuota variable, ya que el IAJD es incompatible con el ITP.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles – Este impuesto es local, y se pagará en el momento en el que te conviertas en propietario. Se calcula en función del valor catastral de la vivienda.
Gastos en el proceso de compra de un inmueble
Te los desglosamos a continuación:
- Gastos de Notaría – Varían en función de la complejidad de las escrituras y otros factores. Aunque los tribunales cambian su postura constantemente en este sentido, actualmente se dividen estos gastos a la mitad entre el comprador y el vendedor.
- Registro de la Propiedad – Una vez que se ha firmado ante Notario la compraventa, es importante inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los nuevos propietarios. Suele oscilar entre los 500 y 650€.
- Costes Bancarios – Costes derivados de la transacción de dinero o giro bancario para el pago del inmueble. Consúltalo con tu entidad bancaria con antelación.
- Gastos de hipoteca – Depende de la entidad en la que se constituya, por lo que hay que valorar en cada caso el importe a abonar.
No obstante, lo mejor es consultar en el momento en que se vaya a comprar la vivienda, ya que los Tribunales tienen un criterio muy cambiante respecto a quién debe abonar estos gastos.
Consejo de los abogados de vegas legal
En resumen, crear un nuevo hogar genera mucha ilusión, pero no por ello debemos perder de vista todos los aspectos legales y financieros que rodean el proceso de compraventa de un inmueble.
Nuestros años de experiencia como expertos abogados en Derecho Inmobiliario nos hacen recomendar que busques un experto en el asesoramiento, redacción y revisión de documentos oficiales, para que la compraventa de tu nueva casa sea una experiencia segura.
No dudes en consultar a nuestro equipo de Abogados de Derecho Inmobiliario para cualquier consulta relacionada con este proceso. Estaremos encantados de formar parte de tu nuevo proyecto de vida.